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地价豪宅-作为深圳龙华片区第一个均价过10万/平方米的住宅

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【普京专机盲降】

而它們很有可能是深圳的“末代地王”。今年11月,深圳最新一批土地出讓,政府修改了土地出讓規則,實行“雙限雙競”,對地價和未來房價進行限定,直接把前地王們套住了。

同時,越秀拿下的寶安尖崗山宗地,可售樓麵價約6.3萬元/平方米。與此前的地王泰禾院子僅一街之隔;光明區一幅地塊也創造了區域高價,被中海地產以54.08億拿下,可售住宅單價約為4萬/平方米。

金茂府此番入市,雖受限價制約,但最終獲批的價格仍然創了龍華新高,但是,市場價格上不去了,人們不認可。

在龍華上塘打造一個豪宅,看起來確實是個高風險的嘗試,金茂此舉也是無奈,因為當初拿地的價格太高了。

2016年6月2日,龍華出讓當年第一塊商住用地,也是深圳首宗商品房現售試點地塊,被中國電建(601669,股吧)集團和金茂聯合以82.9億拿下,樓麵價高達56781元/平,與當時周邊二手房如潛龍曼海寧、特發和平里等掛牌均價持平。

地王的尷尬金茂府是三年前的龍華“地王”,那是一個火熱的年份,人們對未來充滿了信心。

更早之前,位於福田香蜜湖片區的深業中城,均價約13萬/平,192套房源,也是一天賣完。

金茂府所在的龍華,是近年來地王頻出的地方。2013年的中海錦城,到2015年的龍光玖龍臺地王,最後都順利入市了。

其中,位於金茂府旁邊的龍華民治地塊由中海地產拿下,總價50.2億元,樓面地價約4.64萬/平,並且規定未來售價不得高於7.14萬/平方米。業內人士認為,這成為金茂府此番入市遇冷的重要原因。

它們很有可能是深圳的“末代地王”,新規結合之前的限價之下,深圳樓市的未來趨於穩定,房價暴漲成為歷史。

24日晚,金茂府推出約200套房源向購房者開放,但銷售去化成謎。據中介人士稱,當天成交約42套,去化率僅約21%。

光明作為這兩年才火起來的新片區,房價基本在4萬左右/平方米,而6月份中海、電建拍出的地價高達4萬/平,預計未來入市也會困難。

這和深圳福田、南山、蛇口片區的豪宅熱銷、售罄,形成鮮明對比。龍華,這個剛需集中的片區,顯然還沒有準備好成為“豪宅區”。

自北京一鳴驚人而起,中國金茂旗下“金茂府”這個產品IP,縱橫江湖十年,始終順風順水,不料卻在深圳栽了跟頭。

這些區域,全是深圳最熱門的豪宅片區,配套成熟,但在限價政策下,新房和二手房價格倒掛,這些豪宅無論自住還是投資,人們認為都有套利空間。

新規結合之前的限價之下,深圳樓市的未來趨於穩定,房價暴漲成為歷史。地王們的坎坷甚至虧損命運,也似乎已經註定。

然而狂歡沒有持續多久,地王引發的市場漲價預期,讓深圳市政府開始警惕、反省。

11月22日,深圳又迎來一場超百億的土地出讓。與上次不同的是,這掛牌出讓的6宗住宅地塊中,有5塊宅地都被嚴格標明瞭“入市價格限定”,採用最高限價方式限制房屋最高售價。

其他地王日子也不好過。三年多過去了,泰禾尖崗山地王一直未能開盤。目前一宗地正在建設中,營銷中心待完善,另一塊地則處於荒置狀態,周邊房價約為10萬元/平方米。

往前半年的2015年12月,泰禾以57億元奪得尖崗山兩塊居住用地。其中一宗樓麵價約5.13萬元/平方米,另一宗樓麵價約7.99萬元/平方米,刷新全國單價土地記錄。

業內人士指出,豪宅一日售罄並非正常現象,這是由於畸形的限價政策、過高的投資預期導致的;在正常的市場環境下,豪宅的銷售應該是一個相對緩慢的過程。

新規導致開發商熱情喪失,這次非但沒有地王出現,還有一幅地流拍了。

在深圳,像金茂府一樣的高價地普遍面臨困境。泰禾三年多前拿下的尖崗山地王,也遲遲未能入市;今年6月,龍華、光明又拍出了幾個地王。

經過三年打磨,作為深圳龍華片區第一個均價過10萬/平方米的住宅,金茂府11月24日連夜開盤,據現場中介、購房者稱,整體去化不佳,大概不到30%。

“10萬以上的價格,我肯定買南山了。”一位購房者表示,龍華片區整體還不成熟,產業、商業和配套都不太好,也沒有不可替代的自然資源,作為豪宅來說,先天不足。

此後深圳樓市進入平穩期。今年6月,深圳再次迎來久違的土拍,被稱為“史詩級土拍”。金茂府的旁邊又拍出了一幅新地王,6.7萬元/平方米的地價,被龍光拿下。

而金茂對外表示,當天是內部認購,共認購161套。

錯位的豪宅?11月20日,深圳房地產信息系統顯示,龍華金茂府已備案,面積約155至248平方米,可售總套數665套,均價10.3萬元/平方米。

在深圳,均價上了10萬的片區,只有福田中心區、南山、前海片區。儘管金茂府引入了上海名校作為項目的加分項,但收效不甚大。

金茂府的定價遠遠高於區域平均水平。周邊二手房如鴻榮源尚峻、中海錦城、特發和平里的價格,多在每平方米5.5萬元至7萬元左右。

“樓市被賦予太大期望,但它遠沒有那麼強大。”深圳房地產研究中心研究員李宇嘉認為,種種跡象顯示,深圳的高端購買力,可能並沒那麼任性。

11月29日,金茂方面就此對21世紀經濟報道回應,作為一個豪宅來說,深圳金茂府目前銷售數據正常。“在現在市場行情下,如果一下子售罄,那就是定價失誤了。”

並不是豪宅都不好賣。11月28日,位於前海的招商領璽開盤,歷經4.5小時,456套房源全部售罄,均價10.8萬/平方米。

他進一步指出,深圳土地出讓的“雙限雙競”,是全國首創。深圳要率先實施房地產調控長效機制,特別是基於“地價-房價”聯動,從源頭上探索穩房價的機制,此次深圳做到了這一點,未來的房價是可控的。