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上市控股-海伦堡、奥山控股早在去年就向港交所递交了上市申请

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【国足排名降至75】

根據招股書,2016年~2018年間,在海倫堡使用的各種融資方式中,信托資管融資占據了絕對主力,融資金額分別達到64.78億元、136.45億元、169.11億元。2018年末,其信托融資總額在同期借款總額中占比達59.7%。

不久前,兩家搬遷總部到上海的小房企港龍地產和三巽集團同樣選擇赴港IPO。兩者均是業內名不見經傳的小房企。業績規模小,但擴張速度快,負債同樣節節攀升。

較低規模的另一面,是較高的負債。招股書顯示,奧山控股2018年凈資產負債率高達283.1%,而2017年時更是高達568.9%。

2019年2月登陸港交所的德信中國,便曾出現認購不足。彼時的招股結果顯示,德信中國公開發售共有約1690.6萬股被認購,約占可供認購股份的32%。中梁控股、銀城國際則出現了上市當日盤中破發的情況。

面對市場種種壓力,中小房企上市之路越發波折。

第一財經記者註意到,海倫堡、奧山控股早在去年就向港交所遞交了上市申請,時隔一年,兩家公司都面臨同樣的命運:二度提交招股書,最後失效。

中梁控股(02772.HK)此前曾和上述兩家公司在同一時間遭遇“失效”,不過再次交表後,很快便通過聆訊。那麼,為何海倫堡、奧山控股就不能擁有同樣的好運呢?

融資成本方面,海倫堡的資金成本在業內也處於較高位置。2019年10月,海倫堡有一筆規模為3億美元的債權在新加坡證券交易所上市,利率12.875%。

另外一家失效的地產商海倫堡同樣面臨負債的難題。這家發跡於華南的公司,在全國佈局方面遠勝奧山控股,不過融資方面依舊過度依賴信托融資。

上市關鍵期從某種意義看,中小房企已經到了一個重點的選擇窗口期:要麼衝擊上市增加規模,要麼退出行業競爭。

此前,奧山控股曾挖角中梁副總裁周鳳學,擔任奧山控股聯席總裁。不過,在衝擊上市過程中,奧山控股卻更換了CFO。去年奧山首次遞交招股書前後,正榮地產(06158.HK)前CFO談銘恆被挖到奧山控股擔任負責融資的副總裁及CFO一職,今年10月,談銘恆已經離職跳槽加入祥生地產。

據Wind數據滬深A股111家房地產企業數據,2019年第二季度地產行業平均市盈率為10.3倍,處於歷年相對較低位置;而歷史上2015年第二季度的市盈率曾到過28.91倍。

標普在2018年12月的一份評級報告提到,海倫堡逾60%的債務為信托貸款和其他非標融資,政策收緊可能會使該公司比其他同行業企業受到更大的影響。

過去一年,包括德信中國(02019.HK)、中梁控股、銀城國際(01902.HK)在內的多家房企赴港上市,不過上市初期情況並不樂觀。

根據港交所規則,申請企業向港交所遞表時間超過6個月未獲批,其招股書就會自動呈現失效狀態。

克而瑞銷售排行榜數據顯示,2019年前10個月,海倫堡全口徑銷售金額約454.3億元,排名59位。

不過,目前資本市場對於規模較小的房企興趣並不大。在融資緊張的背景下,中小房企想要彎道超車機會幾乎已經消失。

近日,據香港聯交所消息,今年5月2日曾更新過一次上市申請的海倫堡,如今其上市文件再次呈現“失效”狀態。無獨有偶,今年5月23日更新過上市申請的奧山控股,第二次遞交的招股書狀態也已經顯示為“失效”。

負債難題奧山控股在今年6月把總部從武漢搬遷到上海虹橋,開啟了一系列和金融機構、房地產協會以及其他中小房企的合作,希望借力快速發展。

對於排在資本市場大門之前的小房企來說,上市成為一個分水嶺,不僅降低融資成本,還可以藉此引入更好的職業經理人,完善公司治理。

目前,大部分金融機構對於行業規模和上市與否均有一定要求,這讓身處夾縫的中小房企不得不謀求上市最後周期。但隨著地產黃金時代的逝去,相關調控密集出台,資本市場對房地產行業的期待隨之減少。

作者: 羅韜[ 2019年第二季度地產行業平均市盈率為10.3倍,處於歷年相對較低位置。 ]

根據克而瑞中國房企銷售額榜單,奧山控股今年前9個月仍未破百億,也未進入百強,僅以89億元的全口徑銷售額位列第146位。從克而瑞10月數據看,奧山控股同樣沒有進入百強。

公開資料顯示,奧山控股的母公司奧山集團創始人為鄔氏兄弟,哥哥鄔劍剛22年前進入建設和裝修行業,弟弟鄔劍強隨其加入,在武漢開發了他們的首個住宅項目。目前鄔劍剛擔任奧山集團董事長,鄔劍強任聯席總裁。

根據招股書,奧山控股2016~2018年,其營收分別為人民幣13.12億元、15.52億元、18.91億元,三年凈利潤0.46億、1.95億、2.4億元,其中約94%的營收都來自於物業銷售。